토지 투자의 기본 공식
제 1 장
1. 지금 투자하려는 땅이 달라질 것이 있느냐를 확인할 것
모든 토지 투자의 기본은 매입과 매수시 무엇인가는 달라져 있어야 합니다.
가령 매수입시 자연녹지였다면 주거지로 바뀌던지, 아님 주거지를 매입했다면 팔 때는 준 주거지 이상의 용도가 되어있던지, 하다못해 내가 산 토지 앞에 신설도로가 생긴다든지, 아주 작은 것이라도 달라지는 것이 있어야 시세차액이 생깁니다.
달라지는 것이 없으면 땅값도 변하지 않습니다.
예를 들어 전원 주택지를 매입하고 3~5년지나 집을 짓지 않고 팔았을 때 토지값이 거의 변화가 없는 경우가 많습니다. 이는 살때도 전원주택지 이고 팔 때도 전원 주택지이기 때문에 땅값도 변화가 없는 겁니다.
울산 인근 양남사거리 주변 같은 경우 2013년 대비 땅값이 2배 정도 올랐습니다. 육안으로 볼 때는 달라지는 것이 없으나 2013년도 이후 양남사거리 주변으로 상수도가 들어왔습니다.
지하수를 쓰던 곳에서 수돗물을 공급받는 상황이 됩겁니다 살기가 좋아졌겠죠……. 달라진것이 있습니다
주변에서 토지투자를 하셔서 “10년이 지나도 땅값이 그대로다 그래서 땅은 오래기다려야 한다“ 라고 말씀하시는 분들에게 가서 물어보세요. “10년전 하고 지금하고 달라진것이 있는지” 아마 없다고 말 할 겁니다.
그래서 여러 사람들이 개발계획을 보고 투자를 하는 것이고 토지투자를 하실 경우 내 땅의 모양보다는 주변의 개발계획을 좀 더 세밀하게 알아보시고 투자하는 것이 정답입니다.
(개발이란 것은 절대 개인이 할 수 없습니다, 도시를 개인이 만들수있을까요 ..?)
변화가 많으면 많을수록 수익도 커지겠죠.. 100만평 개발지역, 10만평 개발지역중 어느 곳에 투자를 할 것인가 ……. 당연히 100만평 쪽으로 가야하는 것이고 개발면적이 크면 클수록 주변상황도 그만큼 변화가 커지기 때문에 이런 것들이 땅값에 반영이 되는 겁니다.
많은 분들이 개발계획확인은 어떻게 하느냐 궁금해 하시는데 여러 방법이 있겠지만 요즘은 인터넷이나 시청에 확인이 가능합니다. 여기서 유의하실 점은 개인은 가급적이면 확정 나는 것을 확인하시고 투자를 하시는 것이 좋습니다.
소문이나 계획시점 투자는 매입금액이 작다는 잇 점은 있지만 위험할 수 있습니다 그래서 확정(개발계획고시)이 난후 투자를 하시는 것이 맞는다고 생각합니다.
물론 확정이 되었어도 이후진행이 10년 이상 늘어지는 경우도 있습니다 이런 경우 확인하셔야 될 것은 개발예정지에 부지매입이 되어져 있는지, 지주간 협의는 끝났는지, 를 확인하시면 됩니다. 부지매입이 되엇다는것은 사업의 주체가 돈이 들어갔다는 말이고 돈이 들어간곳은 사업이 축소는 될 수 있으나 무산되는 일은 거의 없다고 보시면 됩니다.
이런 것들을 확인해보시면 투자를 해서 수익이 나올 수 있는 기간을 예상할 수 있습니다
만약 내가 용도가 주거지인 지역을 투자했다고 볼 때 수익이 발생하는 시점은 주거지가 환지 협의가 끝나고 공사가 진행이 돼야 수익이 나오는 것이기 때문에 주거지를 투자를 할 때 첫 번째 확인은 당연히 시공사가 정해졌는가, 지주들간 협의는 끝났는가, 주변의 신설도로는 생기고 있는지, 여기서 신설도로는 내가 들었던 개발계획의 착공임박을 말하는 것입니다.
대한민국의 어떤 도로도 이유 없이 확장이 되거나 신설되는 경우는 없고 개발지역에 진입도로가 없으면 절대 공사를 할 수가 없기 때문에 모든 공사의 착공전 주변도로가 새로 생기는 것이 원칙입니다
울산의 혁신도시가 공사하기 전에 북부순환도로가 먼저 생긴 것이고 정자신도시가 생기기 전에 31번 국도가 확장된 이유도 이런 것이라 고 보시면 됩니다.
보통 개발계획지 주변 도로가 준공이 난 이후 2년 정도 안에 착공이 되는 것이 관례입니다
개발계획을 듣고 현장을 가보았을때 신설도로 공사를 확인했습니다.
그런 이후 도로 준공이 언제인가를 확인해보니 1년 뒤에 준공이라면 내가 들었던 개발계획은 3년 안에 착공을 예상할 수 있고, 3년을 잡고 투자를 할 수 있다는 결론이 나올 수 있는 겁니다.
(도로준공 1년 + 도로준공이후 2년 = 3 년 )